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最新判例 | 因疫情防控,承租人得以不可抗力要求解除合同吗?

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台客最麻吉的律師~法易购

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    發表於 2020-2-27 10:04:51 |顯示全部樓層
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    最新判例 | 因疫情防控,承租人得以不可抗力要求解除合同吗?

    2020开年对中小企业而言,可能是近20年最艰困的一年,企业要想办法活下去、员工要领薪资、社保要缴金、而交房租更是众多中小企业主这一个月来最头疼的事。

    目前,新冠肺炎疫情对旅游、运输、娱乐等相关行业造成非常强大的冲击。可以预见,因此次疫情防控措施引发的租赁合同纠纷也将会陆续进入司法程序。究竟因疫情防控合同不能履行,是否得以不可抗力解除租赁合同?法院近期给出了明确态度。

    一、上海法院:因疫情防控合同不能履行,可认定为不可抗力

    2月16日,上海市高级人民法院副院长茆荣华表示,对于因疫情影响,合同目的无法实现或者继续履行合同对一方当事人明显不公,当事人请求法院变更或解除合同的,将综合考虑当事人的约定、疫情的发展阶段、疫情对当事人实际影响的时间、程度等因素,公平处理。

    同时因依法采取疫情防控措施造成合同不能履行的,可以认定属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。对于构成不可抗力情形的非金钱债务,除非法律另有规定,当事人可以根据不可抗力的影响程度,主张部分或者全部免除责任;对于虽然不构成不可抗力,但受疫情影响履行合同对一方当事人明显不公平的,可以参照情势变更原则处理。

    二、上海市国资委:房产所属国有企业免除中小企业2020年2月、3月两个月租金
    为落实企业房屋租金减免政策,帮助中小企业应对疫情、共渡难关,上海市国资委制定并印发《关于本市国有企业减免中小企业房屋租金的实施细则》。对于符合条件的中小企业,由房产所属国有企业免除2020年2月、3月两个月租金。

    (一)实施主体
    上海市市属、区属国有企业集团(含委托监管企业)及纳入合并报表范围内下属企业。

    (二)适用对象
    承租上述主体自有经营性房产从事生产经营活动的非国有中小企业。

    三、新冠肺炎疫情引发的租赁合同纠纷最新判例
    2月15日,两起因新冠肺炎疫情引发的租赁合同纠纷引起关注。其中一例宁波市海曙法院做出了如下判决:

    原告孙某是宁波市海曙区某楼盘一间公寓的房主,被告王某是网约房经营者。2018年11月,孙某将房屋租赁给被告王某用作网约房。双方约定房屋租赁期间为5年,租金支付方式为押一付三,每月租金2750元。

    2019年11月24日,被告按期支付了3个月的房租。随后受新冠肺炎疫情影响,被告称因出于社会责任,已经全部取消春节订单并全额退款,2020年1月底,其曾与原告协商租金减免事宜,原告未及时回复。2月2日,涉案房屋所在的楼房采取全封闭式管理,不允许外来人员进入。被告认为案涉房屋已无法正常使用,符合不可抗力情形,要求与原告解除合同。

    原告于2020年2月5日联系被告,表示愿意减免半个月房租,后期租金减免情况视疫情发展再协商,但被告坚持解除合同。

    原告于是在2月15日向海曙法院提交诉状,诉称原、被告双方之间的合同长达5年,此次新冠肺炎疫情影响不足以影响合同的继续履行,被告解除合同系违约行为,要求被告支付10000元违约金。

    经过调解,当天下午5点,双方通过移动微法院达成了调解协议,解除合同,被告同意支付2750元违约金,且不要求原告退还尚未到期的租金。

    四、法官说法
    1、什么是不可抗力?
    《民法总则》第一百八十条第二款规定:“不可抗力,是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况”。

    2、新冠肺炎疫情构成不可抗力,是否必然导致合同解除?
    不可抗力事由所引发的法律后果主要有两种:
    (一)部分或全部免责。
    (二)解除合同。

    当前新冠肺炎疫情防控措施,虽然属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力,也并非必然导致合同免责解除。新冠肺炎疫情防控措施作为不可抗力,是否构成合同解除免责事由,与合同履行期限、合同履行内容、疫情影响程度及因果关系等相关。

    具体到上述案件,新冠肺炎疫情防控措施对该起案件合同履行产生了一定的影响,但该影响尚未达到令合同目的不能实现的程度,疫情结束后上述租赁合同可继续履行,合同目的可以实现,故承租人无权以不可抗力为由要求解除合同。

    五、律师提示

    1、受疫情冲击影响的上海市中小企业,若承租物业系国有企业,得申请免除2020年2月、3月两个月租金。

    2、上海市中小企业若承租物业属私有物业,得以陈情方式向房东申请,通过协商的方式变更合同条款或者签订补充协议,协调减免租金或适当延长租期。

    3、若中小企业因遭受疫情严重冲击影响,经过审慎商业评估后,倾向向法院诉请因不可抗力事由解除合同,虽因疫情防控合同不能履行可认定为不可抗力,但法院仍会根据不可抗力的影响程度酌情分配违约责份,并非所有情况都得以全部免责解除合同。中小企业应预先做好承担部分违约责任及违约金之风险评估及准备。

    (判例及法官说法来源:最高人民法院司法案例研究院)

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