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[原创] 律师斗智斗勇 帮助企业厂房租赁纠纷绝处逢生

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台客最麻吉的律師~法易购

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    發表於 2019-8-13 09:46:45 |顯示全部樓層
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    本帖最後由 lawyer-chou 於 2019-8-13 09:51 編輯


    本案乃法易购所受委托之真实案例,文中对于相关当事人及公司皆采用化名处理。

    厂商在工业园区租了5年厂房,第2年被房东状告解约赔偿.......看律师如何帮助厂商绝处逢生

    房东置信公司在上海青浦区拥有一座工业园区厂房,于2016年建好后开始招商引资,被告隆德公司是一家外资音响设备生产企业,于当年12月与原告置信公司签订《房屋租赁合同》,是第一个入住园区的企业,租赁了3号楼第8层。合同约定租期5年,前2年(2017年3月1日至2019年2月28日)年度租金为50万元,押三付一(年)的方式。

    隆德公司相当重视上海这个新生产基地,新基地有助于隆德更快投入新的产能并加快智能音响解决方案业务的发展。为了新厂设立投入了相当多的成本,如工商登记、一整套环境评估审批申请等,除了公摊区之外,并将厂房装修隔断出3个区域:办公区、生产测试检验区、仓库区。

    然而就在开始顺利投产没多久后,就发现房东将楼上9楼租赁给生产电缆设备的正皓公司,该公司将17台大型机械生产设备打桩固定在楼板上,在生产过程中会产生接近70分贝的噪音,这批机器设备正好位于隆德公司的生产测试检验区上方,因为音响设备进行性能测试对环境条件(特别是噪音)有较高要求,如此一來导致了测试区无法运营使用,严重影响了隆德公司生产经营。


    隆德公司在向房东严正交涉后,虽然房东协助在8楼生产测试检验区安装了部分吊顶,但是仍然未能有效解决噪音问题,于是隆德公司在2018年的2月,拒绝支付了第2年的租金。

    置信公司因此在2018年6月委托律师向隆德公司发律师函,要求支付拖欠的租金、物业费、电费及滞纳金,其后并向法院提起诉讼,除要求支付上述费用之外,更要求解除合同、要求隆德公司返还房屋并支付违约金。

    被告隆德公司找到了法易购,其实此时被告处于相当不利的状态,因为其单方面拒付租金构成了违约。

    法易购主办律师在案件搜证过程中,经过缜密分析后主张申请法官至现场进行查看,并申请法官在未通知原告(房东)的情况下到场查看,因为噪音具有人为可操作性,在通知房东的情况下正皓公司有可能将机器设备的噪音调小,如借由减少开机数量或所开启的设备未按正常功率运行等手段。

    于是法院法官在未通知原告(房东)的情况下于10月至该厂房9楼测量所产生噪音,测量结果在70分贝左右,超出工业区环境噪声法定标准65分贝。其后原告律师对此测量结果表示抗议,因此法院又在双方律师在场的情况下约定了第2次测量,果然第2次测量结果噪音仅为55分贝。幸亏有了第一次的实地查看及测量经验,故法院最后做出了对被告隆德公司相对有利的判决。

    法院认定与判决

    “本案系民事案件,根据本院的现场查看,该噪音在日常生产过程中持续产生的轰鸣声足以影响被告隆德公司的正常生产经营,正常人在该噪音下难以忍受。原告置信公司作为出租人理应实时排除该噪音对系争房屋造成的影响,使其能够满足被告的用途。原告拒不履行上述义务,违约在先,被告拒付租金费用系原告违约导致,原告不享有合同的单方解除权。”

    “被告要求继续履行合同,并要求在原告未能解决噪音问题的情况下扣除部分面积的租金及物业费,该主张于法有据,本院予以准许。”

    法院最终酌定在合同约定的年租金及年物业费的基础上扣除租金9万,物业费1.7万元,被告隆德公司支付第二年租金及逾期付款滞纳金。

    律师提示

    中小企业的经营风险会给企业带来巨大的损失,特别是小企业,由于其根基小,消化吸收亏损的能力十分有限,风险的发生会造成灾难性的影响,因此小企业更应了解在经营中可能遇到的风险,采取积极应对措施,减少风险的发生。

    搞好企业经营风险管理对企业的生存和发展具有十分重要的意义,然而一旦意想不到的风险发生,需要尽早寻求专业律师的协助,相信法律的公正、相信专业律师能以最专业的法律知识尽最大努力维护委托人的合法权益!

    聘请资深专业律师能协助当事人分析研判并认清当前情势,并在当前情势下拟定对当事人最有利的诉讼策略并与对造斗志斗勇例如本案在噪音认定的歧异上,法易购主办律师在专业分析后建构出申请法院在不告知原告的情况下实地测量噪音等策略,最终获得法官认可。






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    發表於 2019-8-14 10:25:30 |顯示全部樓層
    选地方很重要!
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    imu 發表於 2019-8-15 14:47





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