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[原創] 房价上涨卖家恶意毁约,买家聘请专业律师成功化解

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台客最麻吉的律師~法易购

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    2012-1-13 13:19
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    2010-4-16
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    發表於 2019-5-28 11:44:56 |顯示全部樓層
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    本案乃法易购所受委托之真实案例,文中对于相关当事人及公司皆采用化名处理。


    比起买新房,买二手房要注意的事情确实要更多一些。前几年房价一路上涨,买二手房的时候最怕遇到的情形之一就是:一切谈妥之后房子涨价了,房东不乐意按照当时谈好的价钱卖了!


    本案的原告、房屋买卖的买家蔡辰与谢玉是一对从事建筑设计工作的80后夫妻,在上海打拼事业有成后,决定初次置业,透过房屋中介小陈介绍后看中了位于嘉定区的一套房子,房屋上家(房东)是一对男女朋友-程波与张亭,房屋实际产权人是男方,房屋名义登记产权人为女方。


    2015年12月17日,蔡先生(乙方)与程先生(甲方)在房仲小陈的房产经纪公司签订了《房地产买卖居间协议》,并于当日支付30万元订金。2016年1月16日,原告夫妻(乙方)与被告程波(甲方,房屋产权人)签订了《上海市房地产买卖合同》,约定购买该房屋成交总价370万元,首期房款110万元(含30万定金),乙方应于合同签订日支付甲方80万元,并于合同签订7日内向银行申请贷款260万用以支付第2期房款。甲方须在本合同签订后5个工作日办理抵押注销手续,2016年6月1日前,双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。


    此后,系争房屋未能按约过户,蔡辰与谢玉委请法易购聘请律师对程波与张亭提起诉讼。


    房屋涨价了房东不想卖,遭遇想撕毁合同而花样百出的恶房东
    前几年上海等一线城市房价一路上涨,原来双方在签了合同后,因房价上涨导致上家程波不想卖,通常买卖二手房屋若遇到这种情况时,好一点的房东会向买家要求提高一点成交总价,仍会同意出售房屋;差一点的房东可能就会撕毁合同,反悔不卖,此时买家就得循法律途径来主张自己的权益。本案的房东却是箇中高手,打出一套组合拳来想尽办法反悔出售、撕毁合同:

    (1)第一招:2016年1-6月,用其女友(房屋名义登记产权人)在外地不在上海的理由,拖延半年不办理过户。房贷审批有时效性,因房屋未过户导致原告夫妻申请的房贷失效、失败,等到诉讼时主张自己并没有拒绝配合过户,是因为原告贷款贷不出来所以才不过户房屋,并于诉讼时以此原因主张解除买卖合同。

    (2)第二招:为主张本次房屋购买行为系"无权处分行为”(无权买卖),房东程波提起了"假诉讼":
    在房屋买卖合同案件、民间借贷案件、个人为被告的财产纠纷案件中频发虚假诉讼。狭义上的虚假诉讼是指当事人之间恶意串通,企图通过诉讼、调解等方式侵害他人合法权益的行为,广义上的虚假诉讼还包括单方伪造证据,故意将被告拖入诉讼等情形。


    2016年8月17日,程波向法院起诉张亭,要求确认系争房屋归其所有,并申请查封了系争房屋。程波并藉本诉讼判决主张,系争房屋出售时是由张亭出面与原告夫妻签订《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》,其本人(房屋实际产权人)并不知情,所以本买卖行为属无权处分行为。


    本案争点
    系争房屋的出售方如何认定?
    系争房屋买卖合同履行过程中,买卖双方哪一方构成违约?

    法院认定
    根据原告委托律师提供的微信及短信记录及证人(房产中介小陈)证言可知,程波是以系争房屋的实际出资人直接与原告协商出售房屋事宜,参与了居间合同的订立,且与原告直接联系定金及房款的支付,并向原告提供了收款账号、收取部分房款等,故程波与张亭应为系争房屋的共同出售方。法院对于程波主张张亭擅自出售系争房屋其不知情的意见不予采纳。

    二、原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》系原被告的真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,应属合法有效,双方应遵循诚实信用的原则,按约全面履行各自的义务。程波作为共同出售方,亦应全面履行上述合同中的义务。

    三、被告主张因原告银行贷款未获审批导致延迟付款并构成违约,要求解除买卖合同。原告现已将剩余房款260万元全部缴纳至本院,证明原告有支付房款的能力。被告以此理由拒不过户的主张不能成立,其要求解除合同并要求原告承担赔偿金、违约金的请求,本院不予支持。
    (案情提示:原告在提出诉讼前,借由申请消费贷款,事先将260万房款缴纳至法院。)

    律师提醒
    一、若当事人遭遇房屋买卖纠纷,遇到签订购房合同后房东拒绝配合过户的情况时,可委请专业律师向房东提起诉讼,胜诉后可依民事判决书,由执行法官陪同至房地产交易中心办理转让过户手续

    二、当事人若有重要民事行为时,需注意培养下列意识:
    (1)防范意识:如果房屋名义登记产权人与实际产权人不一致时,购房前必須2位都要先见过面。
    (2)证据保存意识:与卖家双方之间的所有沟通过程都采文字沟通,避免使用电话沟通导致无法留下证据的情况。唯有保存完整证据,律师在诉讼时方能借由丰富证据还原案件原本事实。
    (3)留意关键节点的时效性:例如房贷申请期限、房屋过户时间等(签订购房合同后房东拒绝过户,房东通常不会明确表明拒绝办理过户交易手续,但可能会制造一些借口,要求将过户时间延期...)



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  • TA的每日心情
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    9 小時前
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    發表於 2019-5-28 16:18:08 |顯示全部樓層
    哇,好厲害!真棒!
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    2006
    發表於 2019-5-29 08:42:56 |顯示全部樓層
    tsaigo 發表於 2019-5-28 16:18
    哇,好厲害!真棒!


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