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關於中國土地使用權年限的詮釋

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    發表於 2015-3-9 12:03:07 |顯示全部樓層
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    最近房地產統一登記的證書曝光,其中有一欄是使用期限,這下可好,在微信朋友圈上炸了鍋,也不知道是何方神聖擴大解釋,以“全國業主痛失房屋所有權”的聳動標題說不動產統一登記讓全國的業主都變成了房客,胖胖隨即跟帖發表了評論如下:“不動產包含了土地與地上物,而登記證書只有一個格式,這要看具體登記的內容為何,在此之前僅僅以一張空白的證書表格妄加評論是有失偏頗的”。
    國土部部長姜大明在昨天(3月8日)下午答復記者訊問時明確的答復:“證書上使用期限的欄目是登記土地使用期限,房屋所有權是沒有期限的”。儘管國土部長這麼明確的答復,胖胖估計依然不能解除全國廣大房屋業主內心的疑慮,因為儘管房屋的所有權是沒有期限的,但是房屋不能飄在空中,必須在土地上建設,而土地卻是有使用期限的。
    昨天晚上胖胖父子在QQ上針對這個問題展開了討論,胖胖將討論的結果在這裏與全國廣大的業主們分享:
    先看看法律是怎麼規定的:
    新頒佈的《物權法》第一百四十九條規定:“住宅建設用地使用權限期限屆滿的,自動續期。”
    《城市房地產管理法》第二十一條規定:“土地使用權出讓合同約定的使用期限屆滿,土地使用者需要繼續使用土地的,應當於屆滿前一年申請續期,除根據社會公共利益需要收回該幅土地的,應當予以批准。經批准予以續期的,應當重新簽訂合同,並交付土地使用權出讓金。土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿,土地使用者未申請續期或者申請續期但依照前款規定未獲批准的,土地使用權由國家無償收回。”
    這是中國與土地使用權相關的兩條重要的法律規定,這兩條規定在整個土地使用權的操作上其實並不完備,重點在於《物權法》所規定的到期自動續期與《城市房地產管理法》所規定的交付土地出讓金的疑慮。
    在實務上,在現有房屋所有權的角度上,續期的可能性幾乎是不存在的,因為現有的房屋在土地使用權到期之前就已經不堪使用了,一般房屋超過30年就需要大修了,超過了50年可能就必須拆除重建了。所以不等土地使用期限的到期,就會面臨房屋拆除重建或者因為城市發展土地重新規劃的要求土地被國家徵收,不管是那種情況,原來房屋所有權不會因此消滅,都會獲得不低於市價的現金或者新屋的補償。
    隨著社會主法制化的進程,將來相應的法律法規會繼續出臺,無論是什麼內容的法律法規,都會以保障私有財產為最高指導原則,比如現在廣東省“三舊改造”和深圳市“城市更新”都讓老舊房屋的價值水漲船高。所以全國房屋的業主完全不需要擔心自己的房產的所有權利會受到任何的損失,不但如此,因為土地僅僅是使用權,在所有權課征範圍的稅賦原則來看,即便將來房產稅開徵了,也不會有土地稅的問題,這與資本主義因為土地私有而負擔土地稅負的情況會有很大的不同,在中國的業主坐擁房屋永久的所有權益的同時還享受著土地的租稅優惠。

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    :03102::03102:謝謝
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    發表於 2015-3-9 15:44:19 |顯示全部樓層
    剛溫啦~:good:
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    發表於 2015-3-11 13:28:00 |顯示全部樓層
    這些都是假設經濟持續增長,總體經濟規模增大的情況下是合理的.
    如果總體經濟數據下滑,那很多問題及處理方法都會變的跟文中所寫不同.
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    syphoneric 發表於 2015-3-11 13:28
    這些都是假設經濟持續增長,總體經濟規模增大的情況下是合理的.
    如果總體經濟數據下滑,那很多問題及處理方法 ...

    谢谢您的指教,胖胖认为中国的经济是否增长与个人财产权没有直接的联系,也许会影响交易价格,但是不会影响权力。才公布的2月份PPI数据不佳,已经是连续36个月下跌,总体经济目前是出于下滑的阶段,个人财产权是不是将要受到威胁呢?
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