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會計師看時事/不動產交易 房地價款合理區分

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    發表於 2014-8-16 10:42:44 |顯示全部樓層
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    【經濟日報╱賴永發】

    2014.08.15 03:55 am


    前陣子報章雜誌報導央行打房再下重手,擴大信用管制範圍,限縮新北與桃園高價住宅房貸的貸款成數。

    除了央行外,財政部對於健全房市政策也陸續採行各項嚴厲的稽徵措施,近期更研議房地合一之課稅制度。

    在政府嚴厲信用管制政策下,專家預估對手邊現金滿滿的市場大戶而言,根本沒有作用,但財政部刻正研議的不動產實價課稅制度,不動產投資的稅捐成本勢必增加。

    前幾年出售房屋的民眾,最近經常收到國稅局通知函,要求主動提供出售不動產依核實計算之後的所得額資料,一般民眾納悶,出售房屋的財產交易所得不是已經依財政部核定的標準利潤率申報(以下簡稱部定標準申報)了嗎?

    民眾誤以為以部定標準申報是納稅人可自由選擇的方式之一,其實不然,依稅法規定,財產交易所得須以實際成交價格減除成本費用後的所得額申報,只有納稅人實際取得成本不可考,稽徵機關也無法查得資料時,方得以部定標準申報。

    在核實課稅政策下,民眾該如何申報房屋交易所得較為節稅?

    以往個人買賣不動產,通常買賣合約未區分土地及房屋價款,或縱有區分,房地之區分價格也明顯不合理,遇此情形國稅局將以房地買進總額及賣出總額之差價,按出售時房屋評定現值占土地公告現值及房屋評定現值的比例計算房屋的財產交易損益。

    舉例來說,假設房地取得總成本為1,000萬元,出售總售價為1,600萬元,支付相關必要費用(如:仲介費、代書費、土地增值稅、契稅及房屋裝修費等)200萬元,出售時房屋評定現值相對土地公告現值比例為3:7,則房屋出售利益為120萬元〔(總售價1,600-總成本1,000-總費用200)x3/(3+7)〕。

    這規定看似合理,實則不然。實務上不動產出售,通常土地部分獲利較大,房屋部分由於經由使用折舊,價值不高,獲利不多,若將裝潢成本計算在內,更可能發生虧損情形,若以上述方式計算,可能會有將土地交易利益分攤至房屋交易利益的不合理情形。

    延續上述舉例,假設不動產取得及出售時房地價格區分明確,取得時房屋成本為400萬元,土地成本為600萬元,房屋裝修成本為100萬元,出售時房屋售價為480萬元,土地售價為1,120萬元,在不考慮契稅及仲介費情形下,房屋交易不僅沒所得,還產生財產交易損失20萬元(房屋售價480-房屋成本400-裝修費用100)。

    因此提醒民眾注意,個人買賣不動產時應將房地價款做一個合理區分,房屋的裝修成本也應取得及保留完整交易憑證及資金證明文件,以便日後不動產出售時,核實計算房屋之交易所得。

    在政府嚴厲打房政策下,不動產投資者若能注意上述合宜的申報策略或能多少抵銷因房市價格下跌或資金成本增加而減少之不動產投資利潤。

    (作者是勤業眾信聯合會計師事務所稅務部會計師)


    【2014/08/15 經濟日報】@ http://udn.com/

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